界面新闻记者 | 白帆
6月26日，北京终于跟进5月17日央行等部门打出政策“组合拳”——首付降至20% ，商贷利率下限降至3.5%，另外对多子女家庭也放宽了购房门槛。
而在新政之前的5月和6月，北京二手房以价换量持续，市场较为活跃，但新房市场却略显萎靡，大幅降价的消息不断传出，北京五环外“硝烟”升级。
新政叠加：二手房、新房结局不同
结合过去近两个月的市场表现，北京确需一剂“良方”继续稳定楼市的活跃度。
北京链家研究院的数据显示，2023年3季度以来，北京市连续出台多项楼市新政。尤其4月30日出台五环限购政策调整后，市场反馈较为明显。根据北京链家研究院的统计数据，二手市场5月带看比4月增长近11%，签约量增长近32%，价格环比上月持平。
北京市住建委网签数据也显示，5月北京二手房网签量为13383套，环比4月上涨0.2%，同比去年5月上涨3.1%，市场热度有所回升。另外在6月1日至6月20日期间，北京二手房网签量已经达到8707套，环比5月份同期上涨约23.19%。
与此同时，北京二手房市场去化速度也明显加快，二手房源的挂牌量持续下降。据此，有业内观点认为，北京的二手房市场进入拐点。卖房业主的心态也有较大的变化，降价幅度开始收紧。
中原地产首席分析师张大伟也表示，北京二手房市场在“517新政”后表现相对还好，主要原因是性价比高，前期二手房价格跌幅基本在25%-30%，部分房源甚至更高，这波降价带来了销量。
新房市场表现却没有那么理想。中指研究院的数据显示，5月北京新建商品住宅、二手商品住宅分别成交3222套、13383套，新房成交套数环比4月有小幅下降，二手房成交规模与4月基本持平。中指研究院市场研究总监陈文静对此表示，在“4.30限购政策”落地后，新房虽有部分项目到访量增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5月新房成交量同比降幅仍较大，在一线城市中降幅也最大。
五环外是北京楼市去库存的重点。五环内和五环外曾经是市区与郊区的分界线。如今，五环外已经成为新楼盘、改善型住房的聚集地。根据中原地产研究院统计，新建商品房住宅库存81.4%都在五环外，另有70%以上的二手房也分布在五环外。
新房市场表现不佳，政策也对五环外有了更多的照顾。今年4月30日，北京政策允许居民在五环外新购买1套商品住房，6月26日北京跟进的“517新政”则显示，二套房五环外的首付比例最低可至30%，而五环内的最低为30%。
新房集体“开卷”
进入6月份，北京五环外的新房竞争压力日趋增加，特价房持续流向市场，项目开盘价低于指导价已然成为市场常态。除此之外，五环外的新房在得房率等方面也做足了功夫，价格更具性价比。
国家统计局近日发布的数据也显示，5月份，北京新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，环比下降1.1%，跌幅均在扩大。
而在近日，中建壹品旗下的花香壹号因6.8折的低价宣传而备受关注，再一次打破了新盘的“防线”。根据此前流传出来的房价信息，该楼盘最低售价4.9万元/平方米，大大低于项目市场指导价7.2万/平方米。不过，目前这一价格被叫停，据悉该楼盘将在月底重新开盘，究竟定价多少尚待确定。
与中建壹品·花香壹号一路之隔的招商臻园，其楼盘价格在5.7万到6.2万元/平方米，同样低于指导价。
位于亦庄经开区的北京润府，是华润置业旗下投资开发的住宅项目。市场消息显示，5月12日开盘当天即成交171套，收金达到14.6亿元。该楼盘的指导价为6.5万/㎡，但根据北京住建委公布的信息，目前该项目已经签约18套，成交均价约6.19万元。
顺着北京润府向西，大兴区黄村中的晓月和风、颐和公馆、橡树湾等多个楼盘都在抓紧去库存。加上丰台区的一些新盘，北京南城的新盘降价冲销量的案例越来越多。
张大伟也表示，南四环以外是供应相对集中的区域，所以价格调整最为明显。 此外，这些地方的地理位置更偏远，周边的配套也相对不完善，这也是很多潜在买家犹豫的地方。好在新房的品质逐渐开卷，依然吸引着不少居民。
北京五环外新楼盘降价的趋势早已开始。在今年春季，也有多个新盘项目各出奇招，变相降价。比如招商璀璨公元 " 买一送一 "，即购买北京招商璀璨公元一套约77平方米的两居室，赠送山东烟台一套现房。不过该活动很快便停止，此外，还有部分楼盘在今年推出了买房送小米SU7汽车的活动，以此吸引客流。
不仅如此，新楼盘也在减少公摊、提高得房率上做文章，个别新盘甚至做出了100%得房率的保证，或者以赠送阳台的方式提高实际入住面积。
五环外“以价换量”成必然
业内普遍认为，二手房降价相对充分，换来了交易量的提升，新房市场仍面临较大的去化压力。未来，大量聚集在北京五环外的新房市场，依然需要政策的支持。
易居研究院研究总监严跃进对此分析称，新盘打折具有非常好的导向作用，其实就是以价换量，如果不降价，去库存的压力就会很大。“这对于降低购房成本有积极作用。现在降低购房成本一是靠政策，二是靠房价下降，所以要利用新盘打折积极去库存。”严跃进告诉界面新闻，新盘降价也需要注意降价幅度，适当合理降价，同时也需要做好解释性工作。
张大伟也表示，目前相较于已经降价一波的二手房，北京的新房已经没有什么优势，性价比不如二手房，这种情况下，打折成为必然，只是不同区域内打折多少能换来的销量有所不同。
还有房产中介告诉界面新闻，6月份已经进入到房地产公司冲业绩的关键时刻，也会考虑在这个时候推出折扣，带动销量。此外，一些房地产公司为了尽快回笼资金，也加速了项目周期，通过降价积极去库存。
政策调控是活跃市场的关键。北京楼市尤其是北京的五环外，依然需要更多的政策支持，调动市场信心和入局门槛。
6月26日北京出台的新政预期将刺激市场需求，但该政策的效应究竟能持续多久依然要打上问号。一位正在准备购房的北京居民表示，首付虽然降低了，商贷利率也下调了，但每个月的还款压力还是很难降下来，这一因素才是自己迟迟不敢下手的主因。
陈文静也表示，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期。她还提到，北京需求端政策仍有多个可优化方向，如降低非京籍社保/个税年限要求，如5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；进一步提高公积金贷款额度。
