作者：子非鱼
01 |
全线下跌
昨天，已经写过8月份全国楼市的整体情况，继续下探仍是常态。
今天来看看重点30个城市的成交情况。克而瑞披露的8月份重点30个城市新房成交数据如下：
可以看到，30个重点城市中，环比方面，除了天津、徐州、南宁、无锡外，其余全部下跌。同比方面，30个城市，无一例外，全线下跌。
其中环比跌幅最大的是福州，环比下跌49%，也即8月份的成交量相比于7月份腰斩了。同比跌幅更是达到了74%，福州今年前8个月累计成交量较去年同期下跌了57%。
其次环比跌幅最大的是重庆、宁波、合肥。重庆方面，已经有开发商推出了“买房帮助干农活”的营销方式。
环比跌幅超过20%的城市还有成都、郑州、厦门、大连、长春、长沙、南京。
在成交量持续下探之下，各城市的库存与去化周期大多仍在不断增加。
目前，30个重点城市新房狭义库存方面，青岛依旧第一，武汉依旧第二，两座城市的狭义库存量都在2000万平方米之上。
去化周期方面，大连最长，38.9个月，需要3年半才能卖完。厦门、福州、南宁、昆明、郑州、长春的去化周期也在2年左右。
此外，30个重点城市，除了上海、西安、杭州、济南、宁波、合肥外，其余24个城市的去化周期全部超住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线。
这意味着，即便是热点城市，大多数都供过于求，大多数城市的房价仍有较大下行压力，特别是那几个库存较大，去化周期超长的城市。
二手房方面，克而瑞追踪的13个重点城市，环比只有北京、重庆、青岛为正，其余均下跌。
同比方面，13个城市，有8个城市为正。
二手房表现强于新房，是因为在成交绝对量低迷的当下，在购买量不多的当下，购房者更倾向于二手房，原因大家都知道，楼市风波所致。
02 | 下跌的三个逻辑
重点城市成交量如此，普通三四线城市，就更好不到哪儿去了，楼市继续下探依旧是全国楼市的常态。
什么原因引发的？表面上看，导火索貌似是去年的信贷收紧，但实际上背后有更深层次的三个逻辑：
第一，购买力下降。
第二，供大于求。
第三，人口转向。
购买力下降方面：
在昨天的文章中，已经着重分析从国家统计局披露的制造业荣枯数据、消费数据、失业率数据方面，着重分析过。
总之一句话，在当下国际环境日益复杂、冲突四起以及国内疫情多点散发的背景下，我们的经济、收入、就业不确定性加剧，个体的钱包受到冲击，市场购买力下降，买不起房的人越来越多了。
同时，还有相当一部分人为未来担忧，正在加速提前偿还贷款。从央行和部分商业银行披露的数据来看，当下买房的人越来越少，提前还贷的人反倒越来越多。
不敢贷款，是购买力下降的直接体现。
市场供大于求方面：
根据克而瑞披露的数据来看，当下二三线城市整体去化周期都在2年以上，个别三四线城市的去化周期超过10年。一线城市的整体去化周期也在一年半以上。
此外，根据贝壳研究院披露的数据来看，中国内地目前的空置率为12.1%，位居世界第二。
来源：贝壳研究院
此外，贝壳研究院仅根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标，计算出的28个主要城市空置率，其中19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。
来源：贝壳研究院
如果算上没卖出去的现房与期房，各城市真实的空置率会远高于披露的数据。
此外，根据温铁军公开视频透露的数据显示，当下城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍。
总之一句话，当下大多数城市基本遍地都是房子，不缺房子，供应远大于需求。
人口转向方面：
官方在8月份发布的《谱写新时代人口工作新篇章》文章中，已经明确表示，“十四五”期间将进入负增长阶段。
事实上，去年全国人口数据，已经有了明显的转向信号。我此前梳理的内地31个省市自治区常住人口变化数据显示：
31个省市自治区中，已经有16个省市自治区常住人口负增长，1个持平。这意味着，当下超过一半省市自治区的人口已经转向。
制图：城市财经；数据来源：各省市自治区统计局
03 | 黑铁时代来临
购买力下降，是楼市持续下探的直接因素，而供应大于需求和人口转向，将会成为影响中国楼市未来的长期因素。
后两个因素，将中国房地产直接拉入了黑铁时代。即便未来楼市有所复苏，也回不到过去的巅峰时代。
黑铁时代的最大特征，便是分化。
第一，一二三四线城市，分化将变得更加严重。大多数三四线城市，楼市正在褪去金融属性，仅留下居住属性。只有部分人口流量不错的一二线城市，还有些许潜力。
第二，城市内部分化也会加剧。本号之前梳理过广州、青岛、南京、武汉、重庆、成都、济南等城市各区人口密度与库存情况。
结果惊人的一致，中心城市主城区人口密度高，去化周期相对小，外围区人口密度大，库存积压，去化周期长。
也即，当下热点城市的主城区，房价比较坚挺，买房风险不大。热点城市的下行风险，主要集中在外围片区。
比如广州的从化、增城、南沙、花都等，青岛的西海岸新区、莱西市、平度市等，武汉的黄陂区、经开区、新洲区、蔡甸区等，南京的高淳、溧水、六合，成都的外围区县市。
济南方面，目前即便是主城区也不用着急，因为当下济南所有区县去化周期都特别长。
制图：城市财经；数据：济南市统计局、中指院
重庆方面，由于面积超大，外围区县基本不用看，中心9区，大多也应该选择继续观望。
制图：城市财经；数据：重庆市统计局、中指院
从去化周期来看，中心9区全部在12个月以上，渝中区，更是达到了41.55个月。
