这几天，想必大家也被“广州高使用率终结”的消息刷了屏。
同时，可能也都还是一头雾水——
怎么一夜之间，广州就要退回使用率不到100%的时代了？
首先，先跟大家简单说下，这传得沸沸扬扬的收紧高使用率，到底是怎么一回事。
1、关于“收紧高使用率”、“制止偷面积”，目前还没正式文件发布，也就还未正式执行。至于后续是否会有红头文件下发，并不确定；
2、据我们了解，相关意见是来自xf部门，更多是出于房屋安全考虑；
3、意见也并非收回或者调整户型新规，而更像是“修补”新规带来的bug。
所以，这几天网上疯传“户型新规取消”“新规产品成绝版”，或者批评广州朝令夕改，都是误读。
广州的高使用率时代，还没有终结。
广州住宅的面积，咋“偷”的？
要理解这个话题，首先要明白——
广州户型的高使用率从何而来？
以2023年底，广州规自局发布容积率新规公示开始，广州的新规产品开始横空出世，并且迭代出多个版本：
- 新规1.0，也就是目前广州新盘户型的大版本。
根据23年发布的容积率新规，阳台率从15%提升到20%，飘窗进深从60cm提升至80cm。
广州新房开始普遍做大阳台、大飘窗，使用率能达到100%。
- 新规1.5，新规户型上的一些突破。
如部分项目做到飘窗“去5留3”，大花池，使用率再小幅提升。
- 新规2.0，也就是只属于小部分项目的超新规。
在去年8月，广州正式提出部分高品质住宅，阳台率能提升到30%，公共空间提升到10%，使用率突破110%甚至120%。
此后广州出让的土地中，部分地块能享受到超新规。如阳台率能做到30%的南方面粉厂地块，做到25%的保利天曜、越秀云悦，额外赠送空中花园的招商林屿境等。
空中花园效果
- 新规2.5，从今年开始，小部分项目再做出突破。
部分新盘在新规的基础上，进一步做到“零飘窗”等，使用率突破130%。
“零飘窗”户型示意
那这次收紧，主要针对的是哪部分呢？
很明显，是在户型新规的基础上，开发商自己做出的“零飘窗”、花池等额外“偷”出来的面积。
这些虽然能提升室内空间，但毕竟，改动飘窗、花池等结构，有可能影响建筑安全。这也是为什么这次的意见，是由xf部门提出的。
那收紧过后，会导致广州新房使用率的退步吗？
会，但不多。
从广州新规户型的进化史可以看到，影响使用率最关键的因素是哪些呢？
阳台率和飘窗进深。
而这些并不在此次收紧的范围内，还会延续。
例如，近期广州新出让的地块，阳台率依旧维持在20%。
前不久举行的南沙土地推介会上，官方还在表态鼓励开发商打造“大阳台”。之后不排除还会有超过20%阳台率的地块亮相。
广州的新规产品、高使用率户型，还会继续存在，并不会大幅倒退。
限制通过飘窗、花池、结构柱等“偷面积”，只是能够更好保证房屋安全，也让新盘的竞争能更加公平。
这类“绝版”，真这么吃香？
这次收紧的风声一处，市场的反应，也相当之快。
例如有新规项目就迅速喊出“回收1%折扣”。
图源：某项目海报
我有朋友上周末去看房时，销售也在暗戳戳跟他说，以后超高使用率户型，会“买一套少一套”，要入手尽早。
虽说上文也提到了，广州新规户型还不会终结。但对市场来说，也确实会有一些影响。
一方面，“存量新房”的开发商以及二手业主，确实可以稍微松一口气。
此次收紧，也释放出一个信号——
过度卷使用率、“偷面积”的做法，刹车了。
新规带来的使用率提升，对于提振市场、提升住宅品质，确实大有好处。
但凡事过头了就不好。
新规产品使用率提升已经提升一个台阶了，还要再“偷面积”，那旧规产品和二手房还活不活了？
大家都回到相对公平的赛道，这个市场，才是良性的。
另一方面，对购房者来说，有一类产品，确实成了绝版——
上半年面市的，做到“零飘窗”、“超130%使用率”的户型。
虽说此次收紧，是出于建筑安全考量。但大家也不必担心，此前能取得建筑许可的项目，安全等方面必定是没问题。
真喜欢这种极致使用率的产品，那确实选择不多了。
当然要注意的是，在入手前，还是要先仔细确认合同，飘窗、花池这些部分是否真能如宣传所示进行改造，减少风险。
总之，无论赠送面积做到多少，对于居住来说，都只是锦上添花。
楼盘的地段、配套，永远凌驾于那多出的几平米使用面积。
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